为促进《物业管理条例》的深入贯彻实施，县人大常委会于11月中旬组织部分委员和人大代表，对全县物业管理条例实施情况进行了全面检查。在听取县住建局汇报的基础上，实地检查了部分住宅小区和物业公司，并与部分业主和物业公司进行了深入座谈。现将有关情况报告如下：
　　一、基本情况
　　自《物业管理条例》在我县实施以来，县政府及各级各部门认真贯彻落实《物业管理条例》及相关法律法规，不断加强物业行业管理，规范物业行业行为，物业管理工作得到了有序开展。目前，全县共有交付使用的商品住宅小区64个，已实施物业管理的项目95个，总建筑面积达600多万平方米，物业服务企业达到17家，其中二级资质2家，三级资质12家。主要有以下几个特点：
　　（一）物业管理法规体系初步建立。县政府重视《物业管理条例》的贯彻实施工作，结合我县实际情况，制定了《关于加强物业管理工作的意见》，并认真抓好落实，加强调度考核。县住建局及相关部门和单位，按照《物业管理条例》的要求，在加强组织协调、健全管理机制、规范管理行为等方面做了大量工作，发挥了重要作用。同时，利用广播、电视、报纸等媒体宣传《物业管理条例》的相关内容，扩大了社会各界对条例的认识，逐渐形成了良好的社会氛围。通过开设咨询台、上门宣传等多种形式，使小区居民依法进行物业管理的自觉性进一步增强。积极组织汇编了《物业管理政策法规》，并及时发放到业主委员会、物业服务企业等单位，指导他们建立健全各项规章制度，为规范物业管理，提高服务水平提供了保障。
　　（二）监管力度不断加大。一是以制度强化监管。县政府及其主管部门全面实行了物业管理项目招投标制度、项目经理持证上岗制度、服务企业诚信档案制度，并结合我县实际，制定了物业管理服务标准和考核办法，从而在加强源头治理，培育统一有序的物业管理市场方面起到了积极有效的作用。二是加大对违规行为的监管和查处力度。主管部门坚持定期检查和不定期巡查相结合，对管理混乱、居民投诉多、限期整改不到位的违规经营企业及时进行了处罚，妥善处置了个别小区的群体性物业矛盾纠纷，取得了较好的社会效果。三是积极组建业主委员会。注重加强对业主大会成立及其工作的指导，目前，已有18个居住小区成功召开了首届业主大会，较好地理顺了业主委员会与物业服务企业的关系，业主自主治理小区的意识明显增强。
　　（三）服务质量逐步提高。一是积极开展业务培训工作。县主管部门定期对物业服务企业进行集中培训，并组织到优秀住宅小区进行工作交流和学习，有效的提高了物业企业的服务质量。二是组织开展了物业管理项目达标创优活动，先后有滨河花园、三友丽锦苑等20多个小区获得了省、市小区管理优秀项目奖，有效地激发了物业企业的竞争意识，促进了管理工作的上档次，上水平。三是以机制创新深化物业管理工作。通过加强对开发单位提供物业管理用房行为的监管，积极指导做好物业管理区域划分工作，以及切实抓好物业维修资金的归集与管理等工作，为物业管理工作更好的开展奠定了更加坚实的基础。
　　二、存在问题
从检查情况看，我县《物业管理条例》实施情况总体上是好的，但随着城市建设的发展和人民生活需求的增长，物业管理也面临着许多新的挑战，存在一些亟待解决的问题：
　　（一）《物业管理条例》的宣传不够深入，业主自律意识有待提高。目前还有许多业主对条例的内容知之甚少，对物业管理工作存在着误解，并没有把物业服务当做有偿服务，重服务轻缴费的问题普遍存在，造成业主与物业公司之间的关系不和谐。部分业主履行义务的自觉性不高，小区内车辆乱停乱放，随意毁坏绿地，私搭乱建等现象普遍存在。目前我县已交付使用的商品住宅小区成立业主委员会的仅占28%，且其成员基本上都是兼职，使得小区中许多问题不能按法律程序去解决，一些业主组织上访的现象时有发生，业主委员会的自治能力和在小区管理中的桥梁作用没有得到有效发挥。
　　（二）物业管理体制不够健全，各职能部门之间没有形成有效的协调配合机制。目前，我县承担物业管理行政职责的部门主要是县住建局物业科，其编制少、工作量大，受理日常投诉就占用了大部分时间，很难再深入搞好物业工作的监督与指导。按照《物业管理条例》及省市有关规定，街道办事处负有指导和监督辖区内物业管理活动的职责，但我县的街道办事处还没有真正的参与到辖区物业管理工作中来，物业管理纳入社区建设进展缓慢。同时，小区管理涉及物价、消防、安监、卫生、公安、供水、供电等多个部门，从目前的管理状况来看，各部门职责不清，参与管理的积极性不高，相互之间又缺少协调，以致出现了多头管理或是管理真空的局面。
　　（三）老旧小区的建管脱节及开发商遗留问题严重影响了物业服务企业正常经营。由于过去政策或监管方面存在漏洞，对老旧小区基础设施及公用设施的维修改造不及时、不到位，小区内用电设施、道路、管道等普遍存在老化现象。开发商遗留的房屋质量不高、配套设施不健全、权属关系不明确、开发商承诺的事项不兑现等问题都在很大程度上直接导致了物业纠纷的产生，很多业主以这些问题为由拒付物业服务费，引发了后期物业管理中的诸多矛盾。
　　（四）物业费收缴率偏低，住房专项维修基金使用率不高。检查中发现，各种原因的物业纠纷往往直接反映在业主拒交或者拖欠物业费上，而业主拒交物业费，造成物业服务企业经营困难或者降低服务质量，使得业主对物业企业更加不满，由此形成恶性循环。物业费收缴率低已经成为困扰整个物业管理行业的普遍问题。截止到2009年底，我县按照条例规定共归集商品住宅维修资金1亿多元，但由于我县居住小区绝大多数没有成立业主大会的原因，导致这笔经费难以使用，到目前全县累计支用维修资金还不足10万元。同时，《物业管理条例》中规定的新建物业质量保修金监管制度在我县还未得到实施。
　　（五）物业企业服务行为不规范，部分物业管理企业服务水平偏低。按照条例规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。但在检查中发现，物业服务企业还普遍承担着水、电等的收费及相关设施设备的维护责任，一旦这些事项没做好，居民即认为是“物业服务”的问题。有的物业公司内部制度不健全，管理不到位，过度追求利润，存在着收费与服务不相符、只收费不服务或多收费少服务的现象。我县的物业管理从业人员相当一部分来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质相对较低，同时由于工资待遇低，导致物业管理从业人员工作积极性不高，引起业主不满。
　　三、几点建议
物业管理工作关系到居民的切身利益，关系到和谐社会的建设，必须采取更加有力的措施从整体上提高我县物业管理的水平。为此，提出四点建议：
　　（一）进一步加大对《物业管理条例》的宣传力度，提高物业管理企业和业主的法制意识。要通过报纸、电视、广播等新闻媒体及宣传栏等形式，进一步加大对条例的宣传力度，使广大基层行政管理人员以及业主委员会成员进一步提高对物业管理工作的认识，做到依法履职，不越位、不缺位；使物业企业依法办事、规范管理、尽职尽责，提供更好的服务；使广大业主树立“小区是我家，建设靠大家”的共识，增强维权意识、自治意识、有偿服务意识、社会公德意识，争当文明居民，争创和谐小区。
　　（二）健全物业管理体制，加强各职能部门间的协调配合。要加快居委会建设步伐，明确街道和居委会在物业管理中的职责，充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用。要高度重视业主委员会建设，依法监督好物业服务企业和业主，尽快建立起业主自治与物业服务企业专业管理相结合的物业管理体制。要采取市场竞争方式选择物业服务企业，加强资质审查，促进服务水平的提高。要理顺物业管理执法体系，主管部门要拿出专门力量加强对物业服务企业的监管，严肃查处物业管理活动中的违法违规行为。要进一步提高各职能部门的协调配合能力，及时解决部分老旧居民小区公共设施落后等问题，保证物业管理工作健康有序的发展。
　　（三）加强整顿和管理，妥善解决开发建设遗留问题。一是要对已建成居住区进行全面普查，对于已经形成的开发建设遗留问题，要逐一制定整改措施，按照各部门职责落实责任，督促限期解决。二是加强对开发企业的监管，进一步完善和落实物业管理服务前期介入、物业行政主管部门参与新建小区综合验收制度，在新建物业项目交付前，严格把好物业服务配套设施的质量关，做好开发企业与物业服务企业交接管理工作，努力避免出现新的开发建设遗留问题。三是进一步完善我县住房专项维修资金的使用办法。建议县政府尽快出台关于新建物业质量保修金制度的实施办法，认真落实新建物业质量保修金监管制度，为保修期内的物业维护、维修提供资金保障。
　　（四）加大市场监管力度，规范物业企业行为。一是规范物业企业服务行为。要严格区分物业服务和市政公用事业服务的界限，把应当由公用事业部门承担的职能从物业企业剥离出去，明确住宅区内水、电、通信、有线电视等服务单位的维修责任。制定和完善统一的物业企业服务标准，作为物业企业提供服务的依据，实现真正意义上的物业服务。二是规范物业企业收费行为。要在广泛听取社会意见的基础上，尽快制定普通住宅小区物业费政府指导价格，为业主与物业企业协商约定收费标准时提供依据。特别要监督物业企业对服务等级、服务内容、收费项目、收费依据以及物业维修基金使用等定期向业主公示的情况，使广大业主“明白消费”。三是严格物业企业行业的准入和退出制度。要通过企业资质管理、物业招投标管理、企业年审、加大违规处罚等手段，培育和完善物业服务市场，保障业主与物业企业互相选择、平等协商的权利。