为促进《物业管理条例》（以下简称条例）的深入贯彻实施，县人大常委会于4月上旬组织部分委员和人大代表，对全县条例实施情况进行了一次全面检查。在听取县住建局、物价局、财政局等部门汇报的基础上，实地查看了部分住宅小区、办公楼和物业服务企业，并召开座谈会进行了深入讨论。现将有关情况报告如下：

近年来，县政府及有关部门认真贯彻落实条例及相关法律法规，不断加强物业行业管理，规范物业服务行为，物业管理工作呈现出健康快速的发展态势。主要有以下几个特点：

    （一）物业管理制度初步建立。县政府出台了《临朐县物业管理办法》及《关于进一步加强物业管理工作的意见》，初步建立健全了物业管理体制，规范了物业服务行为。县住建局联合相关部门相继落实、出台了《临朐县住宅专项维修资金管理办法》、《潍坊市住宅物业服务收费管理实施办法》、《物业质量保修金管理办法》等11个规范性文件，对住宅专项维修资金管理、住宅小区物业服务收费标准等一系列问题做了明确规定，使整个物业服务、管理工作做到有章可循。

    （二）监管力度不断加大。针对重开发建设、轻物业管理的问题，对新开发的居住小区严格实行物业管理用房及相关配套设施规划前置，要求开发建设单位在规划报建图中必须明确物业管理用房的位置和面积，否则不予审批；强化物业质量保修金和物业保证金的收取，从2011年6月实施《物业质量保修金管理办法》以来，已累积收取物业质量保修金2776万元，解决了保修期内房屋维修难题，有效避免了因开发遗留问题出现的物业纠纷。同时，严格依法审查、强化资质审验，实行持证上岗制度、建立信用档案等措施，加强对物业服务企业管理，把好市场准入关。

    （三）物业服务行业发展迅速。目前，全县共有资质物业服务企业31家，物业从业人员1270人，已实施物业服务项目109个，其中住宅小区75个，专业市场9个，写字楼、医院等物业项目25个，已实施物业服务的建筑面积达600多万平方米，已成为全县房屋管理的主要形式。其中，水岸弘庭、同济·盛世家园、御景花园等一批优秀物业管理项目，对带动行业服务水平提高发挥了积极的示范作用。

条例的贯彻实施虽然取得了一定成效，但仍然存在一些突出问题。突出表现在以下几个方面：

    （一）条例的宣传不够深入，业主自律意识有待提高。许多业主对条例的内容知之甚少，对物业管理工作存在着误解。如部分业主物业管理意识淡薄，履行义务的自觉性不高，不尊重物业人员的劳动成果，乱扔垃圾、擅自改变房屋性质、乱停乱放车辆现象较为严重。由于业主认识不到位，应由政府承担的社会治安管理职能、由社区承担的社会保障职能、由水电气等公用事业企业承担的经营管理职能、由开发商承担的建设质量与保修责任等方面出现的问题，多数误认为是物业管理的事情，由此引发与物业服务企业的矛盾时有发生。

   （二）业主委员会缺位，难以形成有效的维权机制。条例明确规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举业主委员会。业主委员会执行业主大会决定事项，担负着选聘物业服务企业、签订合同、监督物业服务企业等职责，没有成立业主大会和业主委员会，条例贯彻也就难以执行。在城区交付使用的75个商品住宅小区中，只有18个象征性的成立业主委员会，基本上没有正常运作，甚至业主委员会成员也不明确自己的工作职责，致使相关维权、监督和协调作用难以发挥。如住宅专项维修资金使用率低，截止到2014年4月份，我县按照条例规定共归集商品住宅专项维修资金8500万元，用于住宅共用部位、共用设施设备后期维修改造。专项维修资金的使用若不通过业主委员会，仅靠相关业主难以操作、支取程序非常繁琐，而我县业主大会成立率又非常低，导致绝大部分小区无法使用这笔资金。截止到2014年4月份，全县累计支用维修资金仅21.2万元，使用率仅0.25%。

    （三）物业管理体制不够健全，管理责任不清。物业管理涉及诸多部门工作职能，但由于职能定位与责任界定不清晰，使得物业管理承担了很多额外工作和责任。按照条例及省市有关规定，街道办事处负有指导和监督辖区内物业管理活动的职责，但我县的街道办事处还没有参与到辖区物业管理工作中去，物业管理纳入社区建设进展缓慢。同时，小区物业管理涉及住建、规划、城管、市政管理、园林绿化、工商、公安、消防等多个部门，从目前的管理状况来看，各部门职责不清，参与管理的积极性不高，相互之间又缺少协调，以致出现了多头管理或管理真空的局面。

    （四）部分遗留问题严重影响了物业服务企业正常经营。 有的开发企业擅自更改规划，配套设施不到位，造成工程建设上的问题遗留到交付使用阶段，业主入住后由此引发的矛盾很容易转移到物业服务企业。一些老旧小区（如龙泉小区、石门小区）用电设施、道路、管道等普遍存在老化现象，且未缴纳住宅专项维修资金，无法进行全面的维修改造，物业服务企业对此无能为力。另外部分小区专营设施设备产权不清，供水、用电等专业单位不能做到收费到户，造成本应专业单位负担的抄表、维修等转为物业服务企业负担。

    （五）物业服务企业服务不规范，整体水平不高。我县的物业服务工作起步晚，大部分物业服务企业规模小、档次低、效益差，难以吸引优秀人才从事物业服务行业，特别是缺乏电梯维修、消防等方面的专业人才，服务内容单一，服务水平偏低；个别物业服务企业没有摆正与业主的关系，重收费、轻服务，做不到服务和收费质价相符；有的物业服务企业财务不公开，在物业日常维护上收支不透明，导致业主对物业服务企业意见较大。

深入贯彻实施条例，依法规范和加强物业管理工作，是基层稳定和谐的重要保证，物业管理工作水平的高低直接反映城市的管理水平和政府的依法行政能力，为推进我县物业服务行业健康有序发展，提出如下意见和建议：

    （一）进一步加大条例的宣传力度，努力营造贯彻条例的良好氛围。要通过报纸、电视、广播等新闻媒体及宣传栏和发放明白纸等各种形式，进一步加大对条例的宣传力度，使广大干部群众进一步提高对物业管理工作的认识，增强人们的物业观念，使业主和物业服务企业明确各自的权利和义务，增强维权意识、自治意识、有偿服务意识、社会公德意识，争当文明居民，争创和谐小区。

    （二）强化政府职能，进一步健全物业管理体制和工作机制。住宅小区物业管理除了业主自治管理、物业服务企业市场化管理外，更需要政府职能部门加强监督和管理，以政府行政管理和行政职能的延伸规范市场管理行为。县政府及相关部门要进一步提高对贯彻实施条例、规范和加强物业管理工作重要性的认识，进一步健全物业管理体制和工作机制。一是要加强部门协作，完善物业管理综合协调工作机制，住建、规划、城管、物价、财政、公安及相关街道办事处要明确各自职责，加强沟通协调，及时有效解决物业管理工作中出现的各种问题。二是要加快物业管理纳入社区建设步伐，尽快研究出台加快推进业主委员会建设的意见，按照属地管理原则，由业务部门指导监督，街道办事处、居委会组织开展辖区内的业主委员会建设，并引导业主委员会开展工作。三是解决专业单位收费服务不到户问题，要按照条例要求，由相关部门协调水电暖等专营服务企业和物业服务企业，共同研究解决水电暖管理等专营服务不到户问题。

    （三）加强整顿和管理，积极解决开发建设遗留问题。一是要对已建成居住小区进行全面普查，摸清底子，对遗留问题，要逐一制定解决措施，按照各部门职责落实责任，督促限期解决。二是规范老旧小区服务，推进老旧小区改造。要按照符合老旧小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小区的不同情况和特点，采取灵活多样的物业管理模式，促进老旧小区管理的良性循环。要借鉴其他地区的先进经验，探索采取“财政投入为主，管线单位自行承担，受益群众合理承担”的方式，每年安排一定资金对老旧小区供电、供水、供暖、供气管线等公用设施、设备进行综合改造。三是对新建小区从规划审批、综合验收、前期物业管理等各方面，严格程序，强化监管，保证小区建设质量，防止产生新的遗留问题，维护业主权益。

    （四）加大市场监管力度，提高物业服务企业管理服务质量。一是规范物业服务企业经营行为。制定和完善统一的物业服务标准，作为物业服务企业提供服务的依据，真正实现服务和收费质价相符。二是加强对物业服务企业的考核。将考核结果作为资质升级、参与投标和创优达标的依据，严格按照信用档案的要求，及时上报物业服务企业的不良行为，对物业服务企业信用进行综合评定，确定信用等级。三是规范物业企业收费行为。加强对物业服务质量和收费的监管，克服物业服务“不规范”、“不到位”，收费“不合理”的顽症；监督物业企业对服务等级、服务内容、收费项目、收费依据以及物业维修基金使用等定期向业主公示的情况，使广大业主“明白消费”。四是严格落实物业服务企业行业的准入和退出制度。要通过企业资质管理、物业招投标管理、企业年审、加大违规处罚等手段，加强监管，促进物业服务行业的持续健康发展。